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如果确定是否是不合理的低价

房产纠纷 01-25 33

如果确定是否是不合理的低价

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的,一般可以视为明显不合理的高价。”
本案中,税务机关核定价格系行政机关为征税设置的最低标准,根据嵊州市地方税务局《关于调整房屋、土地交易二级市场计税价格的通知》规定,税务机关核定的计税价格是在对房屋、土地二级市场交易申报计税价格低于同期同类房屋、土地二级市场价格又无正当理由时适用,因此,在正常情况下,房屋的市场交易价格应等于或高于核定的计税价格,而上诉人陈江、蒋良芬以80万元的价格买入本案讼争房屋未达到交易时计税价格的70%,故上述房屋买卖行为可认定已构成明显不合理低价。且从之后上诉人陈江、蒋良芬与原审被告陈培坊追加45万元房款的行为看,双方明知本案讼争房屋价值不止80万元,却以80万元的价格予以出卖,即使就其自愿追加的房款看,也有45万元的价格差距,以交易当地一般经营者的判断,也已构成明显低价。陈江、蒋良芬上诉认为当时以80万元转让房屋存在诸多的因素,如房屋转让前原审被告已向上诉人陈江、蒋良芬借款一百多万元,上述借款虽未写进购房合同但实际上已冲抵了部分房款、本案讼争房屋所占土地性质为划拨土地,上诉人陈江、蒋良芬购买本案讼争房屋还具有赡养及让其母居住的附随义务等。
本院认为,上诉人的上诉理由均不能成立。首先,上诉人关于借款冲抵房款的理由与上诉人和原审被告在一审中的陈述均不一致。其次,关于转让房屋具有附随义务的理由,上诉人与原审被告签订的《房地产买卖契约》中并未约定上述义务,且即使合同中有相关约定,也仅是双方内部的约定,不能以此来对抗第三人。最后,对于讼争房屋所占土地性质为划拨土地的上诉理由,嵊州市地方税务局《关于调整房屋、土地交易二级市场计税价格的通知》明确规定了自建房的计税价格的确定方法,在上诉人未能提供相应证据证明讼争房屋因所占土地性质原因导致出售价格低于市场价格的情况下,应以税务机关核定的价格作为参考。

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